ABUSIVISMO EDILIZIO: ATTENZIONE AL TERMINE CONCESSO PER LA DEMOLIZIONE!, Luigi De Simone

Il suo decorso fa perdere la proprietà del bene in favore del Comune

Abstract: Con la notifica dell’Ordinanza di demolizione e di ripristino dello stato dei luoghi emessa dal Comune, inizia il countdown del termine perentorio concesso, decorso il quale il Comune stesso diventa ipso iure proprietario del bene abusivo, con la conseguente perdita da parte dell’ex proprietario di ogni diritto sul bene stesso.

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Nel caso in cui il Comune¹ emette l’ordinanza di demolizione e di rispristino dello stato dei luoghi rispetto ad un abuso edilizio, ai sensi dell’articolo 31 comma 2 del DPR 6 giugno 2001, n. 30 (Testo Unico Edilizia)², diventa proprietario ipso iure del bene abusivo al decorrere dei termini concessi alla parte per rimuovere le abusività, in quanto tale termine è da considerarsi perentorio. Ciò comporta che l’ex proprietario perde qualsiasi diritto in quanto non più legittimato.

La “brutalità” del disposto normativo, spesso sottovalutato da parte dei destinatari dell’ordinanza comunale, è stato ribadita dalla recentissima sentenza TAR Campania, sezione Salerno (sezione II), n. 1177 dello scorso 29 maggio e pubblicata il giorno successivo. Il Giudice adito nel decidere si rifà alla straordinaria Sentenza Consiglio di Stato, in Adunanza Plenaria, n. 16 dell’11 ottobre 2013, che scandisce in maniera sistematica tutte le fasi del procedimento amministrativo susseguente all’accertamento tecnico dell’Ente Comunale.

Prima di rileggere doverosamente la quadripartizione dell’iter procedurale ipotizzata dalla massima espressione del Giudice amministrativo di secondo grado, illustriamo sinteticamente i fatti posti all’attenzione del Tribunale Amministrativo di primo grado campano.

Nel mese di marzo 2019 un comune salernitano, con un territorio paesaggisticamente vincolato, emetteva la doverosa ordinanza di demolizione delle opere abusive accertate, relative, tra l’altro, ad un piccolo abuso di appena tre metri quadrati, corrispondenti a meno di otto metri cubi di volumetria. Nel mese di maggio 2022, veniva accertata l’inottemperanza e veniva irrogata anche la sanzione amministrativa massima prevista, di ventimila euro, ai sensi del comma 4-bis del citato articolo 31³. Quindi l’inottemperanza veniva accertata dopo oltre tre anni, abbondantemente oltre i novanta giorni concessi. Nel mese di luglio 2022 la parte, oramai non più proprietaria del bene, presentava richiesta di accertamento di conformità, ai sensi dell’articolo 36 del predetto Testo Unico Edilizia e richiesta della compatibilità paesaggistica, ai sensi dell’articolo 167 del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), in quanto l’immobile oggetto degli abusi ricadeva in zona paesaggisticamente vincolata. Dopo meno di un mese il Comune esprimeva il diniego della sanatoria e della compatibilità paesaggistica, senza nemmeno richiedere il parere alla competente Soprintendenza per il rilascio della compatibilità paesaggistica, in quanto ritenuto inutile.

Il proprietario, o meglio l’ex proprietario, ricorreva al Tribunale Amministrativo Regionale per una serie di motivi tra cui la mancanza di proporzionalità della misura adottata dal Comune, di acquisizione al patrimonio comunale in luogo della c.d. “fiscalizzazione” dell’abuso⁴, ai sensi degli articoli 33 e 34 del Testo Unico Edilizia, per non aver richiesto il parere alla competente Soprintendenza ai fini della compatibilità paesaggistica, per l’omesso preavviso ex articolo 10-bis Legge sul procedimento amministrativo 7 agosto 1990, n. 241, per carenza di istruttoria sul presupposto che i lavori, poi ritenuti abusivi nel 2019, erano stati segnalati all’Ente con Comunicazione Inizio Lavori Asseverata nel lontano mese di febbraio 2016.

Al fine di porre fine alle velleità dell’ex proprietario, il Tribunale Amministrativo campano si affidava alla consolidata giurisprudenza amministrativa secondo la quale, in caso di accertata inottemperanza all’ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi emessa dal Comune, quest’ultimo ne diventa proprietario ipso iure e, di conseguenza, il precedente proprietario non è più legittimato a presentare istanze sul bene acquisito dall’Ente Comunale.

Proprio al fine di scandire bene i tempi e individuare, inequivocabilmente, la data in cui il precedente proprietario perde ogni diritto, il Consiglio di Stato, in Adunanza Plenaria, ha diviso l’intero procedimento amministrativo de quo in quattro fasi, tra le quali, per quello che qui rileva, è fondamentale la seconda, ma andiamo per ordine.

La prima fase è sostanzialmente l’inizio dell’attività di vigilanza prevista per legge, con l’avvio dell’accertamento tecnico e l’emissione della relativa ordinanza di demolizione degli abusi. In tale fase non occorre indicare l’area che verrà, eventualmente, acquisita al patrimonio comunale, come invece eccepiva il ricorrente.

La seconda parte coincide con il successivo sopralluogo e contestuale accertamento dell’inottemperanza, una volta decorso il termine concesso che, si ribadisce, deve intendersi perentorio. Solo entro lo stesso termine la parte potrebbe chiedere la sanatoria ai sensi del citato articolo 36 del Testo Unico Edilizia. In effetti la parte aveva richiesto la sanatoria, ma abbondantemente dopo il decorso del termine (dopo ventinove mesi!).

La terza fase coincide con la notifica dell’inottemperanza, adempimento a cui provvedere con sollecitudine.

La quarta e ultima fase coincide con la decisione dell’Amministrazione Comunale circa la volontà di demolire le abusività o dichiarare, in alternativa, il mantenimento in essere dell’immobile abusivo, ai sensi dell’articolo 31 comma 5 TUE⁵, secondo i parametri sanciti dalla Corte Costituzionale⁶.

E’ proprio nella seconda fase che vi è la chiave di lettura per il caso trattato. In conclusione è sacrosanto affermare che la natura perentoria del termine di 90 giorni (o diverso termine ritenuto congruo) si evince dalla circostanza che il suo decorso comporta l’automatico trasferimento della proprietà del bene abusivo e dell’area di sedime, al patrimonio comunale, che il provvedimento che dispone l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale in via automatica ha natura meramente dichiarativa, che è irrilevante l’eventuale adempimento tardivo del trasferimento di proprietà del Comune, che la demolizione posta in essere dal privato successivamente al passaggio di proprietà rappresenta un ulteriore illecito, in quanto il Comune potrebbe decidere di non demolire, se ricorrano le condizioni dettate dalla Corte Costituzionale e che, ai sensi dell’art. 36, comma 1 del TUE, l’istanza di sanatoria e di conformità paesaggistica può essere richiesta entro la scadenza dei termini concessi per la demolizione⁷.

NOTE

Titolare della funzione di vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi, ai sensi dell’articolo 27 DPR n. 380/01.
Comma 2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.
Comma 4-bis. L’autorità competente, constatata l’inottemperanza, irroga una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti. La sanzione, in caso di abusi realizzati sulle aree e sugli edifici di cui al comma 2 dell’articolo 27, ivi comprese le aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato, è sempre irrogata nella misura massima. La mancata o tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio, fatte salve le responsabilità penali, costituisce elemento di valutazione della performance individuale nonché di responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile del dirigente e del funzionario inadempiente.
La “fiscalizzazione” si attua quando, sulla base di accertamento tecnico motivato, risulta impossibile rimuovere le opere abusive senza mettere a rischio la parte legittima dell’immobile. In questi casi si applica, in luogo della demolizione, una sanzione pecuniaria, calcolata in maniera differente a secondo che si tratti di assenza del titolo, oppure totale o parziale difformità dal titolo edilizio.
Comma 5. L’opera acquisita è demolita con ordinanza del dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale a spese dei responsabili dell’abuso, salvo che con deliberazione consiliare non si dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico previo parere delle amministrazioni competenti ai sensi dell’articolo 17-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241. Nei casi in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il comune, previo parere delle amministrazioni competenti ai sensi dell’articolo 17-bis della legge 7 agosto 1990, n. 241, può, altresì, provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime determinata ai sensi del comma 3, nel rispetto delle disposizioni di cui all’articolo 12, comma 2 della legge 15 maggio 1997, n. 127, condizionando sospensivamente il contratto alla effettiva rimozione da parte dell’acquirente delle opere abusive. È preclusa la partecipazione del responsabile dell’abuso alla procedura di alienazione. Il valore venale dell’immobile è determinato dall’agenzia del territorio tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive.
Con la sentenza n. 140 del 5 giugno 2018 la Corte Costituzionale ha stabilito che la dichiarazione del Consiglio Comunale è una via del tutto eccezionale, che può essere percorsa per la presenza di prevalenti interessi pubblici e sempre che l’opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico.
Comma 1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa o con variazioni essenziali, fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1,e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

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